چگونه می توان با پول کمی در ملک سرمایه گذاری کرد؟

اگر در مورد آن باهوش هستید و در طی فرایند چند نکته اساسی را در ذهن داشته باشید ، داشتن پول کمی نیازی به مانعی غیرقابل تحمل برای سرمایه گذاری در املاک ندارد.

شما به احتمال زیاد اعتقاد دارید که اگر درآمد کم داشته باشید ، درخواست وام شما بلافاصله رد می شود. وام دهنده ممکن است شما را متقاضی "تراشه آبی" در نظر نگیرد ، اما این بدان معنی نیست که پاسخ به درخواست شما قطعاً "نه" خواهد بود.

آیا دوست دارید با یک متخصص سرمایه گذاری در املاک ملبورن صحبت کنید؟یک جلسه کشف را با تماس با (03) 9998 1940 یا ایمیل info@klearpicture. com. au رزرو کنید.

ما در مورد چگونگی افزایش شانس پذیرش شما مشاوره می دهیم ، بنابراین ممکن است اهداف سرمایه گذاری خود را ، چه بیکار ، پاره وقت و چه به طور اتفاقی شاغل باشید ، تازه در حرفه خود شروع کنید یا مزایای Centrelink را دریافت کنید.

باور کنید یا نه ، اگر باهوش هستید و تحقیقات خود را انجام دهید ، ممکن است در املاک و مستغلات کمی و بدون پول سرمایه گذاری کنید.

اگرچه این موقعیت ها کاملاً موردی است و برای همه صدق نمی کند ، باید خاطرنشان کنیم که اگر اتفاقاً برخی از مواردی را که می خواهیم توصیف کنیم آینه می کنید ، در راه سرمایه گذاری در املاک و مستغلات خواهید بودبا بودجهما همچنین بررسی خواهیم کرد که برای دریافت وام مسکن برای کسانی که درآمد متوسط دارند لازم است.

سهام عدالت فعلی

اگر در حال حاضر صاحب یک خانه یا یک ملک سرمایه گذاری هستید ، می توانید در برابر حقوق صاحبان سهام وام بگیرید و از آن پول برای پرداخت هزینه واریز جدید استفاده کنید. این ایده آل برای صاحبان املاک است که در نظر دارند متنوع شوند تا سبد خود را گسترش دهند و اجاره ای اضافه کنند.

دسترسی به حقوق صاحبان سهام به عنوان جایگزینی برای پس انداز لازم عمل می کند و به عنوان یک مزیت اضافی ، اگر خواص بیشتری کسب کنید ، سهام شما با سرعت بیشتری افزایش می یابد و در نتیجه رشد سرمایه بیشتر می شود. این یک اثر گلوله برفی به وجود می آید زیرا گسترش سبد املاک و مستغلات شما ساده تر می شود و سهام بیشتری به آن دسترسی دارید.

این واقعیت که این تاکتیک محبوب نیز خطر را افزایش می دهد ، نباید نادیده گرفت. سرمایه گذاران املاک به احتمال زیاد به طور پیش فرض به دلیل استفاده از حقوق صاحبان سهام برای گسترش املاک خود به جای پرداخت پس انداز استفاده می کنند. در حالی که مردم در بالای ثروت دوران رونق خود وام می گیرند ، بسیاری از مردم معتقدند که این تاکتیک قیمت مسکن را بالا می برد.

بودجه خود را در پیش برنامه ریزی کنید و منطقه ای را انتخاب کنید

درک این مسئله نه فقط چقدر ممکن است وام و خرج کردن را درک کنید ، بلکه این مبلغ را نیز در مکان مورد نظر به دست می آورد.

به عنوان مثال ، یک ملک درجه یک سرمایه گذاری در ملبورن تقریباً 450،000 دلار شروع می شود ، اما بسیاری از سرمایه گذاران می توانند در صورت گسترش افق خود فراتر از پایتخت های کشور ، وارد بازار شوند.

Geelong ، Ballarat و Bendigo فرصت های خوبی برای فکر کردن در مورد اگر در ویکتوریا بودید.

هنوز هم یک مؤلفه از ارزش کمبود برای دارایی شما وجود دارد زیرا با مسکن دوره ای مقایسه می شود که اغلب در یک یا دو کیلومتری منطقه اصلی تجارت مرکزی قرار دارد. با این حال ، باید به عنوان یک پله پله ای برای بازگشت به یک بازار کلانشهر مشاهده شود که در آن شما به سادگی طیف گسترده تری از تقاضا و فشار بیشتر به رشد سرمایه را دریافت خواهید کرد.

با یک کارگزار معتبر مالی صحبت کنید

گزینه های خود را برای وام خانه فقط به بانک عادی خود محدود نکنید. در غیر این صورت ، شما خطر کم ارزش بودن وضعیت خود را دارید. یک کارگزار مالی قادر خواهد بود بهترین گزینه وام را برای شما شناسایی کند ، از جمله وام دهنده ای که مبلغی را که می توانید وام بگیرید افزایش می دهد.

شما هنوز هم می توانید نسبت وام به ارزش بیشتری از برخی از بانک ها دریافت کنید.

آنها هم اکنون توسط APRA محدود شده اند ، همانطور که همه ما می دانیم ، اما اگر فقط به یک بانک بروید ، آنها فقط معیارهای خود را به شما ارائه می دهند ، اما سایر بانک ها ممکن است کمی ملایم تر باشند و به روش های مختلف به روش های مختلف یا پاداش های منفی نگاه کنند. آنها استانداردهای مختلف سرویس دهی دارند.

یک کارگزار پیدا کنید که می تواند به شما در به دست آوردن وام ایده آل برای نیازهای خود کمک کند.

ضامن را استخدام کنید

اگر در حال حاضر یک پا در درب ملک دارید ، اولین نکته عالی است. اما اگر این کار را نکنید؟

وام ضامن ، که ظرفیت وام شما را افزایش می دهد ، راه دیگری برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات با درآمد محدود است. در شرایطی که یک دوست یا عضو خانواده شما موافقت می کنند بخشی از وام را از طرف شما تضمین کنند ، برخی از موسسات مالی وام های ضامن را ارائه می دهند. خطر کمتری برای آنها وجود دارد زیرا آنها حتی مجبور نیستند کل وام را تضمین کنند.

اکثر بانک ها و سایر وام دهندگان به ضمانت اجازه می دهند بخش خاصی از وام را پوشش دهند. در یک دنیای کامل ، شما 80 درصد از LVR (نسبت وام به ارزش) را در اختیار دارید و 20 درصد باقی مانده با پول نقد یا وام ضامن نیز تأمین می شود. برای پوشاندن قطعاتی که ندارید ، ممکن است در صورت تصویب بانک ، بتوانید در شرایط خاصی از ضامن استفاده کنید.

دوست یا اقوام شما فقط باید برای مدت کوتاهی درگیر شوند زیرا می توانید ضامن را حذف کنید پس از اینکه به اندازه کافی پول یا حقوق خود را برای پرداخت بدهی دارید.

امور مالی فروشنده

محتاط باشید که این گزینه جایگزین در استرالیا غیر معمول است اما قبل از اینکه بیش از حد در مورد آن علاقه مند شوید. هنگامی که شما و فروشنده ملک به یک ترتیب رسیدید ، به جای یک بانک وام از مالک دریافت می کنید.

چرا این کار را می کنید؟نیازی به واریز نیست. در اصل ، شما از نیاز خود که پول در دسترس برای سپرده در دسترس دارید ، چشم پوشی می کنید و موافقت می کنید که قیمت کامل خرید ملک را به علاوه بهره به طور مداوم بپردازید.

هر دو خریدار و فروشنده بدون شک از این امر به دست می آورند زیرا شما نیاز به پس انداز جلو را از بین می برید و فروشنده ارزش کامل بازار املاک خود را به علاوه بهره دریافت می کند. به یاد داشته باشید که هیچ کلاه و مرجعی برای تنظیم وام وجود ندارد و فروشندگان ممکن است نرخ بهره بالایی را بپردازند. علیرغم ریسک قابل توجهی که در آن وجود دارد ، فروشنده فرصتی برای خرید ملک با سپرده یا در شرایطی می دهد که بانک وام را قبول نکند. اگر بتوانید بفهمید این در جدول است ، ممکن است به نفع شما باشد.

گزینه های خاص

روش گزینه های خاصیت حتی غیر معمول تر از نکته قبلی است. هدف این است که در ازای حق خرید ملک ، مبلغی را به صاحب ملک ارائه دهیم.

چرا؟در صورت افزایش ارزش آن ، این قرارداد به شما امکان خرید خانه را با پول کمتری می دهد و این باعث می شود وام برای قیمت کامل خرید به دلیل ارزیابی بالاتر در املاک آسانتر شود. شما باید با وام دهنده ای که با این توافق نامه ها آشنا است ، درگیر شوید و آماده است تا به جای قیمت خرید ، وام را بر اساس ارزش گذاری پایه گذاری کند ، زیرا این پیچیده تر از یک خرید معمولی است.

قراردادهای مشارکت

شما ممکن است مشارکت را که دارای سپرده است ، سازماندهی کنید و مایل به پرداخت قبض در ازای انجام کار لگد هستید ، دقیقاً مانند یافتن بودجه برای یک ایده شرکت. این فقط می تواند سهم مالکیت جزئی در این ملک را به شما بدهد ، اما این یک شروع و یک روش عالی برای به دست آوردن مالکیت بدون نیاز به پرداخت پیش فرض است.

این برای کسانی که مایل به سرمایه گذاری در املاک و مستغلات هستند اما وقت لازم برای انجام آن را ندارند ، مفید است. آنها به سادگی می توانند به شخصی با بخشی از ملک بپردازند تا از طرف آنها روند کار را انجام دهد. برای خرید یک ملک و بررسی پروژه های جدید برای یافتن بهترین سرمایه گذاری ، زمان زیادی نیاز دارد. حتی ممکن است پیشنهاد کنید که آنها در ازای تلاش های شما در سازماندهی معامله ، واریز واریز را پرداخت کنند و آنها به تأمین مالی ملک با حقوق شما کمک می کنند و 50 ٪ مالکیت را به شما می دهند.

برای اینکه این امر کاملاً آشکار شود که چگونه سود و زیان تقسیم می شود ، باید تعهدات حقوقی مرتبط با این امر را در نظر بگیرید ، از نظر ایده آل با کمک یک مشاور حقوقی حرفه ای.

به عنوان یک گزینه دیگر ، بسیاری از خریداران آینده نگر که فاقد بودجه برای پرداخت پیش پرداخت هستند ، تصمیم به خرید ملک با یک دوست یا یکی از اعضای خانواده می گیرند.

اما در مورد آن استراتژی ، نقاط ضعف خاصی وجود دارد.

مزیت این است که داشتن دو منبع درآمدی ، توانایی شما در پرداخت و افزایش سپرده شما را نشان می دهد. مسئله این است که از آنجا که شما و دوستتان به طور مشترک در قبال وام مسئولیت پذیر هستید ، شما در برابر کل مبلغ پاسخگو هستید و فقط بخشی از آن نیست که دوست شما شغل خود را از دست بدهد یا نتواند پرداخت کند.

ملکی را که بانک دوست دارد پیدا کنید

ضروری نیست که عاشق این ملک شوید زیرا این یک سرمایه گذاری است نه مکانی که شما به خانه می گویید. درعوض ، خانه ای را جستجو کنید که بانک ها از آن دیوانه شده اند ، و ممکن است بتوانید سپرده مورد نیاز شما را کاهش دهید.

در صورت خرید نوع صحیح ملک در کدپستی مناسب ، آنها به شما پول بیشتری می دهند. 3000 و 3004 را به عنوان یک تصویر (ملبورن) بگیرید. تمام آن کدپستی ها ، Docklands و Southbank در سیدنی و بریزبن یکسان هستند. آنها به یک سپرده بزرگتر نیاز دارند که در آن همه آن خصوصیات جدید و خارج از برنامه وجود داشته باشد زیرا آنها را خطرناک تر می دانند.

انتخاب خاصیت ایده آل

ارزش ملک در نهایت باید در اسرع وقت افزایش یابد. تمرکز خود را برای یافتن آپارتمان های یک خوابه در ساختمانهای کم ارتفاع با کمتر از 20 واحد متمرکز کنید.

چیزهایی با بسیاری از آپارتمان ها چیزی نیستند که می خواهید به آن نگاه کنید. شما در یک خیابان مسکونی آرام هستید که به طور معمول یک نوع قدیمی قدیمی ، نزدیک به حمل و نقل عمومی است ، اما در جاده اصلی نیست و هنوز هم به نوعی هملت نزدیک است. معمولاً دارای یک پارکینگ مشخص شده است و بین دهه های 1930 و 1970 ساخته شده است.

قبل از برنامه بخرید

قبل از ساخت آن یک ملک را خریداری کنید و اگر تا زمان ساخت آن ارزش داشته باشد ، می توانید در برابر افزایش ارزش برای پرداخت پیش پرداخت ، پول وام بگیرید. مکان هایی را پیدا کنید که پیش بینی می شود ارزش املاک و مستغلات در آینده نزدیک افزایش یابد.

خرید املاک و مستغلات از این طرح ، یعنی قبل از ساخت ، می تواند یک روش هوشمندانه برای انجام این کار در حالی که از حداقل پول استفاده می کند ، باشد ، اما می تواند بسیار خطرناک باشد. یان هوسکینگ ریچاردز ، سرمایه گذار املاک و مستغلات خودآموز ، ادعا می کند که خرید این طرح باعث رشد سبد سهام وی شده است.

به گفته هوسکینگ ریچاردز ، فایده خرید از این طریق این است که یک سرمایه گذار می تواند از سهام تازه به دست آمده برای پرداخت تمام یا بخشی از سپرده های خود استفاده کند اگر ارزش ملک به سرعت بین مبادله قراردادها و توسعه قدردانی کند.

با استفاده از این تکنیک می توانید با وام گرفتن در برابر سهام فوری ، مالکیت را تأمین کنید. سرمایه گذاری در بازاری که در حال گسترش و وام گرفتن در برابر ارزیابی نهایی است ، کلیدها هستند.

هنگام استفاده از این استراتژی ، سرمایه گذاران باید احتیاط کنند. این تاکتیک تنها زمانی موفق می شود که یک ملک خارج از برنامه با قیمت مناسب در یک بازار در حال توسعه خریداری شود. زمان سرب طولانی تر نیز برای توسعه لازم است.

قراردادهای گزینه

استراتژی: مذاکره در مورد توافق نامه گزینه با فروشنده ، به موجب آن شما این انتخاب را دارید اما مسئولیت خرید ملک را ندارید. یک استراتژی برای افزایش ارزش ملک پیدا کنید تا بتوانید دوباره آن را برای سود بفروشید.

نیاز دارد: یک فروشنده ، به طور معمول یک فروشنده پریشانی ، که توافق نامه گزینه را امضا می کند

هنگامی که یک خریدار و فروشنده با یک گزینه موافقت می کنند ، این بدان معناست که خریدار مبلغ مشخصی را به فروشنده می پردازد - به طور معمول چند هزار دلار ، بسته به ملک - برای به دست آوردن حق خرید ملک با قیمت توافق شده تا زمانییک تاریخ خاص

اگر خریدار تصمیم به خرید ملک بگیرد ، این مبلغ ، می گویند 4000 دلار ، اغلب به قیمت خرید اعمال می شود. اگر خریدار از گزینه استفاده نکند ، فروشنده پول را نگه می دارد.

خریدار این گزینه را دارد و تنها حق (اما نه مسئولیت آن) برای خرید ملک فروشنده در دوره گزینه است. به طور معمول ، قبل از امضای گزینه ، قرارداد فروش تهیه شده است ، بنابراین در صورت استفاده از گزینه ، شرایط قبلاً تصمیم گرفته شده است.

اگر یک سرمایه گذار بتواند راهی برای افزایش ارزش ملک پیدا کند ، می تواند از این نوع توافق نامه ها برای جمع آوری سرمایه استفاده کند. با انجام این کار ، آنها می توانند با فروش گزینه خرید ملک به یک خریدار متفاوت که آماده پرداخت افزایش قیمت است ، سود کسب کنند.

این یک استراتژی خطرناک است که به ظرفیت سرمایه گذار برای مذاکره در مورد قیمت خرید نسبتاً ارزان برای گزینه و همچنین ظرفیت افزودن ارزش به ملک به روشی که هم کارآمد و هم مقرون به صرفه باشد (مانند بازسازی زیبایی) بستگی دارد.

مشکل دیگر این است که ، مگر اینکه در فروش خواص خود مشکل داشته باشند ، تعداد کمی از فروشندگان آماده پذیرش یک گزینه خواهند بود.

واجد شرایط وام مسکن در کم درآمد

با توجه به این واقعیت که هر موسسه استانداردهای وام و مدلهای قابلیت خدمات خود را دارد ، هیچ نیاز درآمد تعیین شده ای برای واجد شرایط بودن وام وجود ندارد. می توانید از انواع ماشین حساب های اینترنتی استفاده کنید تا ایده ای در مورد اینکه چقدر ممکن است وام بگیرید ، دریافت کنید.

یکی از مهمترین جنبه های این روش ، درآمد شما است که پس از در نظر گرفتن وام ، هزینه و تعهدات و همچنین عادات پس انداز شما ، توانایی شما در انجام پرداخت های لازم را تحت تأثیر قرار می دهد.

منابع درآمد شما از حقوق اولیه شما تا سود سهام از منابع دیگر ، درآمد اجاره از یک دارایی سرمایه گذاری و قدرت دولت خواهد بود. همراه با پرداخت وام و سایر هزینه ها ، موسسه مالی درآمد شما را ارزیابی می کند تا تعیین کند که چقدر پولی که مایل به قرض دادن به شما هستند.

با توجه به هر آنچه در بالا گفته شد ، برای افراد کم درآمد که مایل به خرید املاک و مستغلات هستند برای پاسخگویی به شرایط زیر بسیار مهم است:

1. شواهدی از "پس انداز واقعی"
2. 10 تا 20 درصد پیش پرداخت ؛
3. خرید سرمایه گذاری پیشنهادی از یک سرمایه گذاری کارآمد ، به ویژه در مکانی با رشد سرمایه پیش بینی شده ، تقاضا و بازده اجاره بالا)

این ملاحظات نهایی ضروری است زیرا در صورت نیاز به مجدداً و فروش مجدد ، ملک آینده نگر شما باید قابل فروش باشد. اگر قصد خرید به عنوان یک سرمایه گذاری را دارید ، پس از مشورت با یک مشاور مالی و یک حسابدار ، به وام دهنده برنامه سرمایه گذاری خود را بدهید تا مطمئن شوید که شما یک انتخاب عاقلانه را انتخاب می کنید. شما از این امر به دست می آورید زیرا ظرفیت وام شما با در نظر گرفتن درآمد اجاره پیش بینی شده تعیین می شود. خصوصیات با بازده بالا توانایی شما در بازپرداخت وام را بهبود می بخشد.

درک چگونگی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات با بودجه محدود

اگر می خواهید اولین حضور خود را در بازار املاک و مستغلات انجام دهید ، می توان انتخاب کرد که چقدر برای اولین ملک خود هزینه کنید. با درآمد کم یا پس انداز کمی ، این می تواند بسیار دشوارتر باشد. امیدوارم که برخی از اطلاعات فوق به شما کمک کنند تا مسیر توسعه یک استراتژی سرمایه گذاری را که در دراز مدت برای شما پرداخت می کند ، شروع کنید. سطح ریسک هر استراتژی را در نظر بگیرید و تصمیم بگیرید که آیا ارزش آن را دارد یا خیر.

مهمترین چیزی که باید به خاطر بسپارید این نیست که خود را از نظر مالی بیش از حد برای به دست آوردن یک قطعه ملک بیش از حد کنید. در برخی شرایط ، ممکن است ترجیح داده شود که منتظر بمانید تا کمی وثیقه بیشتری داشته باشید تا از ورود به یک سناریوی پرخطر که می تواند شما را به دردسر مالی برساند و منجر به برعکس آنچه می خواهید برای دستیابی به آن منجر شود ، جلوگیری کنید. عاقلانه باشید ، در مورد امور مالی خود از متخصصان مشاوره بگیرید و اطمینان حاصل کنید که ورود به میدان املاک و مستغلات باعث افزایش شرایط شما خواهد شد.